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所有する不動産を売却するとき、さまざまな税金が課せられます。売却後に残る金額を正確に把握するには、どのような税金が発生するかを知っておくことが重要です。
この記事では、不動産を売却する際に課せられる税金の種類と、特例について説明します。

目次

税金①譲渡所得｜不動産を売却して得た利益にかかる所得税

• 課税される譲渡所得の計算｜計算に使用する4つの金額
• 税額の計算｜長期譲渡と短期譲渡で税率が変わる

譲渡取得に関わる特例｜自宅を売って譲渡益が出た場合

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例
• 買換えの特例

譲渡取得に関わる特例｜自宅を売って譲渡損失がでた場合
その他の譲渡所得に関わる特別控除
税金②住民税｜不動産を売却してかかる税率は他の所得と異なる
税金③復興特別所得税｜所得税を元に算出される税金
税金④不動産の売却手続きにかかる税金
広島での資産運用や土地活用は日興ホームにご相談ください

税金①譲渡所得｜不動産を売却して得た利益にかかる所得税

不動産を売却する際に発生する税金のひとつが、譲渡所得です。他の所得とは分けて計算される税金であるため、「分離課税」と呼ばれます。しかし、確定申告の際は、他の所得と一緒に行います。

分離課税である譲渡所得に該当するものは、以下のとおりです。

• 土地
• 借地権
• 耕作権
• 海外にある土地・建物

課税される譲渡所得の計算｜計算に使用する4つの金額

譲渡所得の課税金額算出には、以下の計算式を用います。

算出した額がマイナスであっても、他の所得と損益を通算することはできません。ただし、居住している家屋と土地を売却した際は、損失が控除される特例があります。

①譲渡価額

「譲渡価格」は、土地や建物を売却した際に受け取った代金を指します。

②取得費

「取得費」は、売却した土地や建物の購入代金を指します。購入する際に発生した以下の費用も取得費に含まれます。

• 建築代金
• 購入手数料
• 設備費　
• リフォーム代金　など

譲渡所得を計算する際は、所有期間中に計上した減価償却費の相当額が、建物の取得費から差し引かれます。

また、取得費が譲渡価格の5％未満の場合は、譲渡価格の5％相当を取得費として計算できます。

③譲渡費用

「譲渡費用」は、土地や建物を売却するために支払った費用を指します。
主な譲渡費用は、次のとおりです。

• 売却の際に発生した仲介手数料
• 売主側で支払った印紙税
• 借地権を売却する際に発生した名義書換料　など

あくまで売却のために支払った費用が対象となるため、建物や土地の維持管理費用は含まれません。

④特別控除額

自宅を売却した際に発生した譲渡益あるいは譲渡損失が要件を満たした場合、特別控除を受けられます。詳しくは後の章で紹介します。

課税される譲渡所得の計算｜計算に使用する4つの金額

譲渡所得の課税金額に税率をかけることで、譲渡所得に対する所得税と住民税の税額が算出できます。

税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられます。

区分	要件	所得税	住民税
長期譲渡所得	土地や建物を売却した年の1月1日の時点で、所有していた期間が5年以上	15％	5％
短期譲渡所得	土地や建物を売却した年の1月1日の時点で、所有していた期間が5年以下	30％	9％

たとえば、2022年に土地や建物を売却した場合、以下のように区分されます。

• 取得日：2016年12月31日以前＝長期譲渡所得
• 取得日：2017年1月1日以降＝短期譲渡所得

譲渡取得に関わる特例｜自宅を売って譲渡益が出た場合

自宅を売却した際に譲渡益が出た場合、一定の要件を満たすことで特例を受けられます。

譲渡取得に関する特例

• 3,000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例
• 買換えの特例

なお、上記の特例を受ける際には、確定申告書の提出時に必要書類を添付する必要があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を売却した場合、要件を満たせば、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。

なお、別荘を目的とした物件や仮住まいとして利用した物件は、特例の対象外です。

軽減税率の特例

自宅を売却した際に一定の要件を満たすことで、長期譲渡所得の税率を低く計算できる特例があります。

この軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用して受けられます。

軽減税率が適用された際の税率は以下のようになります。

課税長期譲渡所得金額（＝A）税額	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	（A－6,000万円）×15％＋600万円

買換えの特例

自宅を売却した年の前後1年を含めた3年間の間に買い換えをした場合、要件を満たすことで特例が受けられます。

特例を受けることで、自宅を売却した際に発生した譲渡益にかかる課税を次の自宅売却時まで繰り延べられる特例です。
ただし、買換えの特例は、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例とは併用できません。

譲渡取得に関わる特例｜自宅を売って譲渡損失がでた場合

自宅を売却した際に損失が生じた場合、一定の要件を満たしていれば、損失額を他の所得と合わせて計算できます。売却した年の1月1日時点で、自宅を所有していた期間が5年を超えていることが条件です。また、新たに自宅を買い換えるか否かで特例の適用要件が異なります。

	自宅を買い換える	自宅を買い替えない
売却した自宅の住宅ローン残高	不要	必要
新しい自宅の取得	必要	不要
新しい自宅の住宅ローン残高	必要	不要

当年で通算できなかった損失金額は、翌年から3年以内の各年分の所得から繰越控除が可能です。ただし、3,000万円を超える分は除外されます。

その他の譲渡所得に関わる特別控除

譲渡所得に関する特別控除は、前述した3,000万円の特別控除の他にも以下の6種類があります。

譲渡所得の特別控除	最大控除額
収用により土地や建物を売った際の特別控除	5,000万円
特定土地区画整理事業のために土地を売却した際の特別控除	2,000万円
特定住宅地造成事業のために土地を譲渡した際の特別控除	1,500万円
2009年または2010年に得た土地を譲渡した際の特別控除	1,000万円
農地保有の合理化のために農地を売却した際の特別控除	800万円
低未利用土地などを売却した際の特別控除	100万円

なお、年間を通して得た譲渡益の特別控除額は、合計5,000万円が限度額です。

税金②住民税｜不動産を売却してかかる税率は他の所得と異なる

住民税は行政のサービス維持を目的として、その地域に住む個人に課せられた地方税を指します。地方自治体が管理する税金です。

所得税は、個人の所得に対して課せられる税金です。国が管理しており、前年の所得から算出されます。

前述した通り、不動産を売却して得た所得は分離課税であり、働いて得た所得とは税率が異なります。また、不動産を所有していた期間によって税率が変わるため、売却時に所有年数を確認しておきましょう。

税金③復興特別所得税｜所得税を元に算出される税金

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。2013年1月1日から2037年12月31日までに生じた所得に課せられます。

復興特別所得税を含めた所得税額の算出方法は以下の通りです。

基準所得税額とは、所得税額から以下の控除を差し引いて残った金額を指します。

• 配当控除
• 公益社団法人等寄附金特別控除
• 住宅耐震改修特別控除　など

税金④不動産の売却手続きにかかる税金

不動産を売却する際に発生する税金は他にも、印紙税や登録免許税、手数料にかかる消費税などがあります。

印紙税とは、不動産の売買に関する契約書に発生する税金です。記載された契約金額によって課せられる税金が異なります。

登録免許税とは、不動産登記や船舶の登録、資格の技能証明などが発生した際に課税される税金です。不動産登記は、不動産の価格に対し課税されます。

広島での資産運用や土地活用は日興ホームにご相談ください

売買価格が大きい不動産取引では、発生する税額も売買価格に比例して大きくなります。そのため、特別控除や軽減税率を利用し税額を減らすには、まず知識を得ることが重要です。所有している不動産を売却する際は、この記事で紹介した節税方法をご参考になさってください。

そのほか、日興ホームでは以下の内容にお悩みをお持ちの方に対し、ご相談を承ります。

• 所有している土地の活用方法を探している方
• 不動産の売却を考えている方
• 賃貸経営を考えている方

1971年の創業以来培ってきたノウハウと実績を元に、最適な不動産の土地活用をご提案いたします。

不要な不動産を持っている際、そのまま放置するのではなく売却したいと考える場合があります。しかし、いざ売却しようとした際にどのように売却したら良いかわからないという方は少なくありません。
そこで今回は、広島県での不動産売却の流れや必要書類について詳しく解説します。

目次

不動産売却の流れ

• 【ステップ1】自分で売買価格の相場を調査
• 【ステップ2】複数の不動産会社に査定の依頼
• 【ステップ3】不動産会社と媒介契約
• 【ステップ4】不動産会社と売却活動
• 【ステップ5】購入希望者へ条件交渉
• 【ステップ6】買主と売買契約を締結
• 【ステップ7】決済・不動産を買主に引き渡し

不動産売買に必要な書類

• 写真付身分証明書
• 印鑑証明書及び印鑑
• 登記済権利書、登記識別情報
• 固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書
• 建築確認済証や検査済証
• 地積測量図、境界確認書
• マンションの管理規約など
• ローン残高証明書、ローン返済予定表
• 銀行通帳
• その他｜売却する不動産に関する書類

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不動産売却の流れ

スムーズに不動産売却を進めるためには、不動産売却の全体の流れを把握しておかなければなりません。
一般的な不動産売却の流れは以下の通りです。

• ①売買価格の相場を調査する
• ②複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
• ③不動産会社を決めて媒介契約を締結する
• ④不動産会社と売却活動する
• ⑤購入希望者に条件を交渉する
• ⑥買主と売買契約を締結する
• ⑦決済及び引渡し

ここからは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】自分で売買価格の相場を調査

不動産を売却するためには、売買価格の相場を把握して適切な価格に設定することが重要です。そのため、まずは売買価格の相場を調査しましょう。

売買価格の相場は、新聞やインターネット、不動産会社に貼られている物件情報等から調べられます。特に最近は、インターネットで全国の売買価格の相場を簡単に調べられるため便利です。

さまざまな情報源を利用して売買価格の相場を調べましょう。

【ステップ2】複数の不動産会社に査定の依頼

売買価格の相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定の依頼は一つの業者に絞らずに、必ず複数の不動産会社に依頼して比較しましょう。複数の不動産会社に依頼して比較検討すれば、最適な条件及び対応の不動産会社が見つかりやすくなります。
最近では、インターネット上に複数の不動産会社を一括で査定できるサービスもあります。一括査定サービスを利用すれば、手軽に複数の不動産会社を比較検討できるためおすすめです。

【ステップ3】不動産会社と媒介契約

次に、不動産会社を比較検討して最も良いと判断した不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に土地売却の仲介に入ってもらって取引を進める「媒介」を依頼する契約のことです。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。同時に複数の不動産会社と契約する場合は一般媒介契約、一社のみに依頼する場合は専任媒介契約または専属専任媒介契約を結びます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、報告義務の頻度です。専任媒介契約の報告義務は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上と定められています。
このように、媒介契約には3種類あるため、状況に応じて最適な媒介契約を結びましょう。

【ステップ4】不動産会社と売却活動

媒介契約を結んだら、不動産会社と売却活動を始めます。
土地売却時の譲れない条件や希望を不動産会社に伝え、担当者と話し合いながらどのように売却するのかを話し合います。

売却の方法が決まったら販促活動をします。販促活動では、広告を出したり、営業をかける等によって買主を探します。
販促活動は不動産会社に一任して構いません。

【ステップ5】購入希望者へ条件交渉

購入希望者が現れたら、購入希望者と条件を交渉します。ただし、購入希望者と直接交渉するのではなく、不動産会社が仲介に入るため不動産会社を介して条件交渉します。
条件交渉の際、多くのケースで値下げ交渉がされます。値下げ交渉に応じる場合は、いくらまで値下げできるのかを不動産会社に伝えておきましょう。
また、土地の実測を行うのか、手付金の額、引き渡しの時期などについても確認してください。

【ステップ6】買主と売買契約を締結

条件交渉を経て買主が決まったら、買主と売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成するため、提示された売買契約書の内容全てに目を通し、問題がないかを確認しましょう。

売買契約は不動産会社にて買主とともに行われます。売買契約書へのサインとともに捺印もするため、当日は実印を忘れずに持参してください。

【ステップ7】決済・不動産を買主に引き渡し

無事に売買契約が締結できたら、買主が決済します。決済と同時に、売主は所有権の移転登記と抵当権の抹消をしなければなりません。所有権移転登記と抵当権抹消は司法書士に委託するため自分で手続きする必要はありませんが、指定された必要書類を迅速に揃えて提出しなければなりません。
所有権移転登記と抵当権抹消、買主の決済を終えたら買主に土地を引き渡します。
土地を引き渡したら、最後に不動産会社に仲介手数料を支払って土地の売却は完了です。なお、仲介手数料は不動産会社によって異なるため、ステップ2の時点で確認しておきましょう。

不動産売買に必要な書類

不動産を売却する際にはさまざまな書類を準備する必要があります。慌てずに済むように、不動産売買に必要な書類を確認しましょう。

写真付身分証明書

不動産売買には本人確認が必須であるため、写真付身分証明書が必要です。
売主本人であることを証明するために、パスポートや免許証と言った写真付身分証明書を準備してください。
なお、写真付身分証明書がない場合は、身分証明書を2種類揃えられれば代用できる場合がります。

印鑑証明書及び印鑑

印鑑証明書や印鑑も必要です。なぜなら、媒介契約や売買契約など、不動産売買では書類に捺印する機会が多数あるためです。
印鑑証明書は、有効期限が3か月以内のため、有効期限が過ぎた場合は再取得しなければなりません。
また、印鑑は必ず市区町村の役場で登録している実印をご準備ください。

登記済権利書、登記識別情報

登記済権利書または登記識別情報も準備しておきましょう。
登記済権利書とは、不動産の所有を証明する書類のことで、所有権移転登記の際に必要です。不動産取得時に法務局から交付されているため、発行の手続きは必要ありません。

また、売買する不動産が2005年(平成17年)以降である場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されている場合もあります。
2005年以降に不動産を所有した場合は、登記識別情報か登記済権利書のいずれかを準備してください。

固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書

固定資産税・都市計画課税証明書とは、固定資産税の納税義務がある人に対し、納税しなければしならない税額や支払い期限を通知する書類のことです。
不動産の所有には固定資産税がかかりますが、1年間の途中で不動産を売買する場合は売主と買主で精算します。この際、固定資産税・都市計画課税証明書が必要です。

固定資産評価証明書とは、不動産の課税標準額などを証明するための書類です。不動産会社に売却依頼している場合は、不動産会社が代理で取得してくれます。

建築確認済証や検査済証

建築確認済証及び検査済証は、売買する不動産が建築基準法に基づいて建築されていることを証明するものです。
建築確認済証も検査済証も不動産を取得する際に取得していますが、見当たらない場合は市区町村にて取得するか、不動産会社に代理で発行してもらいましょう。

地積測量図、境界確認書

土地を売却する際は、地積測量図と境界確認書も必要です。
地積測量図とは土地の面積を記した書類、境界確認書は隣接する土地との境界を証明する書類です。
基本的に地積測量図は法務局で取得できます。しかし、境界線が明確ではない場合は、再度測量して地積測量図を作成しなければなりません。
書類が見当たらない場合は、一度測量した会社に問い合わせてみましょう。

マンションの管理規約など

マンションを売却する際には、マンションの管理規約なども必要です。
マンションの管理規約とは、住民が快適に暮らせるように定められた規約が記載されている書類のことです。
マンションの管理規約はマンション購入時に取得していますが、見当たらない場合はマンションの管理会社に問い合わせて取り寄せましょう。

ローン残高証明書、ローン返済予定表

ローンを完済していない不動産を売買する場合は、ローン残高証明書やローン返済予定表も準備します。
ローン残高証明書とローン返済予定表は、いずれもローンを組んでいる金融機関から取得できます。

銀行通帳

銀行通帳も準備してください。なぜなら、不動産売却の代金は銀行通帳に振り込まれるためです。
インターネットバンキングを利用する場合は通帳がないため、金融機関名・支店名・預金種目・口座番号・口座名義人が全てわかる画面をスクリーンショットしてください。

その他｜売却する不動産に関する書類

ここまでご紹介した書類以外にも、売却する不動産の種類によって必要な書類がある場合があります。
必要書類を指定された場合は、迅速に取得して提出してください。

不安な事は専門家へ相談

不動産売買には専門的な知識が必要不可欠です。そのため、素人同士が不動産会社を介さずに売買しようとすると、トラブルの原因になりかねません。
不動産の売買はプロである不動産会社に依頼し、不安なことは遠慮なく相談しましょう。

土地活用は日興ホームにご相談ください

広島県で土地を売買したい場合は、日興ホームにご相談ください。
広島に創業した日興ホームでは、注文住宅や賃貸住宅などの建築、不動産販売、リフォームなど、幅広く不動産に関するサポートを提供しております。
約半世紀にわたって多くのお客様をサポートしてきたからこそできる土地活用のソリューションで、土地活用を全面的にサポート致します。
広島県で土地の売買をお考えの場合は、日興ホームにお気軽にお問い合わせください。